Как проверять квартиру в новостройке перед покупкой

Приемка квартиры в новостройке – волнующее событие. С одной стороны, не за горами тот день, когда вы въедете в квартиру и начнете в ней жить. С другой, если обнаружите недоделки и дефекты, на их устранение потребуется время и переезд придется отложить.

У вас две большие задачи: проверить и подписать необходимые документы, а также осмотреть квартиру, выявить недостатки и составить акт осмотра. В статье подробнее расскажем, как подготовиться и сделать все правильно.

Какие есть правила подписания документов

Процедура приема квартиры в новостройке подробно прописана в законах и нормативных актах:

1. Получив разрешение на эксплуатацию дома, застройщик заказным письмом или под личную подпись уведомляет дольщика о готовности передать квартиру.
2. В течение семи дней (если иной срок не установлен в договоре участия в долевом строительстве) после получения сообщения о готовности передать квартиру дольщик должен записаться на ее прием. Принять ее нужно не позже, чем через два месяца, или потребовать устранения недостатков.
3. Если в течение двух месяцев после получения уведомления дольщик не приезжает на приемку, застройщик оформляет односторонний акт (если иное не установлено договором участия в долевом строительстве). В таком случае устранять возможные недостатки владелец будет сам.

Перед подписанием документов удостоверьтесь, что квартира соответствует проекту, выявите и зафиксируйте недостатки. Формально вы можете потребовать, чтобы застройщик исправил все до мелочей. Однако на практике некоторые недочеты проще проигнорировать или устранить при отделке квартиры самостоятельно.

Очень кстати здесь окажется помощь опытного специалиста – только профессионал сможет точно сказать, на что можно закрыть глаза при приемке квартиры в новостройке, а какие дефекты следует обязательно внести в акт осмотра для устранения.

Что взять с собой на осмотр

К осмотру квартиры в новостройке необходимо подготовиться основательно. Кроме паспорта, договора, бумаги и ручки потребуется следующее:

• Рулетка – чтобы проверить размеры помещений, высоту потолков, размеры дверных и оконных проемов, а также сверить результаты с параметрами квартиры, указанными в проекте.
• Уровень – чтобы проверить вертикальность и горизонтальность поверхностей.
• Ровная рейка длиной не менее метра – чтобы проверить кривизну стен и других плоскостей.
• Зажигалка или спички – чтобы проверить тягу в вентиляции и герметичность окон.
• Какой-нибудь электроприбор – чтобы проверить работоспособность электрических розеток.

Это самый минимум. Для тщательной и объективной проверки могут потребоваться специальные приборы и принадлежности: стремянка, дозиметр, газоанализатор, индикатор электромагнитных излучений и многие другие.

Иногда советуют взять такие приборы в аренду, однако целесообразнее пригласить специалиста, имеющего лицензию на проведение аудита строительства – у него обязательно имеется все необходимое оборудование, он квалифицированно проведет обследование и выдаст юридически значимое заключение.

А чтобы еще лучше подготовиться к осмотру, поговорите с соседями, которые уже прошли процедуру приемки: они могут подсказать, на что обратить внимание при покупке квартиры.

Что проверять при осмотре квартиры

Новостроек без недостатков не бывает. То есть теоретически ваша квартира вполне может оказаться безупречной, но такое случается редко и рассчитывать на это не стоит. Лучше набраться терпения и умерить эмоции: на всякий случай будьте морально готовы к нескольким неделям задержки.

При подготовке к осмотру полезно изучить строительные нормы и правила, в которых перечислены требования к качеству строительства и отделки жилья. Читать самостоятельно эти документы необязательно – в интернете достаточно статей, где коротко и доступно перечисляются основные положения.

Важно: проверять вытяжку и другие элементы квартиры в новостройке надо при хорошем освещении. Сначала проверяют размеры каждого помещения и сверяют их с проектом – все отклонения фиксируют. Затем последовательно осматривают и проверяют:

• Поверхности стен, потолков и полов. С помощью рейки оценивают кривизну каждой стены в нескольких местах. Горизонтальность и вертикальность проверяют уровнем. Допускается отклонение от вертикали не более 15 мм на высоту помещения, отклонение горизонта – не более 20 мм на длину помещения, неровности стен – не более 5 мм на длине в 1 метр.
• Окна. Створки должны легко открываться и закрываться, через уплотнения не должно дуть, а стекла и рамы не должны иметь дефектов и повреждений.
• Состояние и функционирование водопровода и канализации. Из открытых кранов должна течь холодная и горячая вода. При полностью открытых кранах она должна успевать уходить в канализацию. Если на стояках установлены счетчики, проверьте их номера, пломбы и запишите показания.
• Наличие тяги в вентиляции на кухне и в санузлах. Проверять ее следует при закрытых окнах и дверях: поднесите пламя зажигалки к вентиляционному отверстию – огонь должен отклоняться в его сторону. Так вы убедитесь, что тяга есть и вентиляция в принципе функционирует. А вот чтобы проверить производительность вентиляции, нужны измерительные приборы.
• Работу электрических розеток. Здесь пригодится заготовленный электроприбор – например, бритва. Воткните ее вилку в каждую розетку и убедитесь, что есть напряжение. Большего без специальных приборов вы не проверите.

Что делать дальше

Все недостатки впишите в акт осмотра квартиры. Дефекты поверхностей и окон можно дополнительно пометить ярлычками из бумажного скотча и сфотографировать.

Акт осмотра в двух экземплярах подписывают представитель застройщика и дольщик, при этом у представителя застройщика должна быть соответствующая доверенность.

После подписания акта осмотра нужно проконтролировать устранение выявленных недостатков. Застройщик обязан исправить дефекты в указанные сроки. Если недостатки не устранены вовремя, у вас есть право на письменную претензию. В ней нужно указать все дефекты и потребовать их исправления, дав застройщику дополнительное время.

Если и после этого недостатки не устранены в установленные сроки, можно обратиться в суд или воспользоваться услугами профильных компаний, которые занимаются профессиональной приемкой квартир. Они проводят независимую экспертизу и помогут в составлении претензий или иска к застройщику.

Чтобы обезопасить себя, рекомендуем при проверке квартиры в новостройке также документально фиксировать каждый этап устранения дефектов: делайте фотографии, записывайте видео и сохраняйте все письма с уведомлениями. Если застройщик предлагает подписать документы, подтверждающие устранение недостатков, убедитесь, что все работы выполнены качественно и в полном объеме, прежде чем ставить подпись.

Какие сложности могут быть при осмотре квартиры

Если квартира без отделки, неспециалисту очень трудно отличить значимые недостатки от допустимых погрешностей. Например, стены могут иметь кривизну больше, чем указанные выше 5 мм на 1 метр длины. Однако для голых бетонных стен в таких неровностях нет никакого криминала – их легко выровняют штукатуркой в ходе отделки. Оценить качество и соблюдение технологии при монтаже водопроводных стояков способен только специалист. И таких моментов много.

Другой случай – квартира с предчистовой отделкой: она может идеально выглядеть внешне, но иметь какие-то неочевидные замаскированные дефекты. Например, отслоение штукатурки или стяжку из некачественного цемента. Их при проверке квартиры в новостройке сможет выявить только эксперт, вооруженный знаниями, опытом и необходимыми приборами.

Если вы не готовы взять на себя ответственность за устранение пропущенных при осмотре недостатков, то не экономьте на эксперте по проведению строительной экспертизы. При этом обращайтесь не к «знакомому мастеру», а только к профессионалу с лицензией.